Politiek - Nieuw Elan

Alphen aan den Rijn - Geachte heer Van As,

U heeft conform artikel 43 van het raadsreglement van orde vragen gesteld over de onderhandelingen met Corio en Vorm m.b.t. de ontwikkeling en grondverkoop in het Stadshart Lage Zijde. Hierbij beantwoorden wij uw vragen:

Zijn alle benodigde panden c.q. winkels voor de ontwikkeling van het Stadshart Lage Zijde inmiddels door de gemeente verworven, zo nee, welke panden moeten alsnog worden aangekocht en welke bedragen zijn hiermee gemoeid?

 Nee, nog niet alle benodigde panden c.q. winkels zijn aangekocht. In de antwoordbrief aan de raadscommissie (2012/26745) is aangegeven hoeveel panden nog verworven moeten worden. Daarnaast zal WonenCentraal gronden aan de gemeente overdragen. Op basis van de voorstellen zoals die nu voorliggen (excl. Waterfront Noord, incl. Block-pand) wordt er in de grondexploitatie rekening gehouden met een bedrag van € 16,0 mln voor de resterende verwervingen.

Hoeveel m² winkels zal er door Corio in totaal worden ontwikkeld en welke grondprijs (m² prijs) wordt hiervoor betaald?

Zoals aangegeven in de antwoordbrief aan de raadscommissie (2012/26745) bevatten de plannen die met Vorm en Corio gemaakt zijn ca. 12.273 m2 BVO commerciele voorzieningen. Het Nutsgebouw en de daaraan te realiseren nieuwbouw (ca 2.000 m2) worden door de gemeente gerealiseerd. Van de dan resterende 10.300 m2 betreft circa 2.600 m2 uitbreiding van de Aarhof en aanbouw ter plaatse van het gebouw De Aar. In de door Corio te betalen waarde zijn turnkey-levering en aansluitkosten verrekend. De gebieden 9b (Triangel biliotheek en Blockpand) worden door de gemeente ontwikkeld en turn-key aan Corio geleverd. Corio betaalt daarvoor een totaalprijs, die overeenkomt met de onafhankelijk vastgestelde taxatiewaarde. Aan Corio wordt bouwrijpe grond geleverd voor de ontwikkeling van ca. 3.900 m2 commerciele ruimten op de begane grond van het Thorbeckegebouw en aan de Rijnzijde Noord. Voor het totaal van deze gebieden bedraagt de gemiddelde grondprijs ca. € 1.300 /m2 BVO (prijspeil 01-01-2012).

In hoeverre wijkt voornoemde grondprijs af van de grondaanbieding die destijds aan MAB was voorgelegd? Indien er sprake is van prijsafwijking, hoe verklaart u dit verschil?

Het plan van de MAB wijkt in oppervlak, verschijningsvorm, functionaliteit en randvoorwaarden sterk af van de met Corio en Vorm ontwikkelde plannen. De grondaanbieding van MAB bestond uit een totaalprijs, opgebouwd uit commerciele ruimten op de begane grond, (deels) commerciele ruimten op verdieping en woningen in de duurdere segmenten (vanaf ca. € 300.000) in de deelgebieden 9a (Thorbeckegebouw), 9c (Waterfront Noord en Zuid) en 9d nieuw (nieuwbouw rond het nutsgebouw).. Voor de ca 7.400 m2 commerciele ruimten (begane grond en verdieping) Zuid bedroeg het gemiddelde bod van MAB ca. € 1.400 /m2 BVO (pijspeil 01-01-2010). De verklaring voor de prijsafwijking ligt in een combinatie van factoren.Verdiepingsmeters leveren een lagere waarde dan oppervlak op de begane grond. Aan de andere kant is de markt aanzienlijk moeilijker en wijken de plannen programmatisch sterk af. Ook is de kwaliteit van het programma (hoger investeringsniveau winkels) verbeterd.

Welke grondprijs (m² prijs) wordt er door Vorm betaald en hoe verhoudt dit zich tot het aantal en type te bouwen woningen?

Voor  de 15 woningen aan de Rijnzijde-zuid, die worden gerealiseerd in de prijsklasse omstreeks € 200.000 biedt VORM ca. € 330 /m2 GBO (gebruiksoppervlak). Voor de 64 woningen  in het Thorbeckegebouw, die door wonenCentraal worden afgenomen, wordt de hiervoor in het grondprijzenbeleid overeengekomen grondprijs van ca. € 22.000,- per woning gehanteerd.

Wat is de reden, dat er een financieel “gat” wordt veroorzaakt van 3 miljoen euro aan minder grondopbrengsten?

Het ‘’gat” is een saldo, bestaande uit lagere opbrengsten enop onderdelen hogere kosten.  De lagere grondopbrengsten worden met name veroorzaakt door een afname van de waarde van het programma ten opzichte van de taxaties die de gemeente in 2011 uit heeft laten voeren en die de basis vormen voor de herziene grondexploitatie per 1-1-2012. De kostenverhoging betreft het saldo van meer en minder grondaankopen. Het “gat” wordt dus hoofdzakelijk veroorzaakt door een verslechtering van de markt.

Hoe denkt u deze extra tegenvaller af te dekken?

In het raadsvoorstel Uitwerking Masterplan Lage Zijde (raadsvoorstel nr 2012/23301) is hierover het volgende voorstel opgenomen:

Beslispunt 4: het investeringsvoordeel voor de gebouwde parkeervoorzieningen ad € 1,27 mln ten gunste brengen van de grondexploitatie Lage Zijde en beslispunt 5a: het resultaat van de financiële optimalisatie van het cultuurgebouw voor   € 2,75 mln in te zetten ter dekking van de grondexploitatie Lage Zijde.

Is er in de grondexploitatie van het Stadshart nog rekening gehouden met de totale kosten van de aanleg van een parkeergarage? Indien dit zo is, welk bedrag is hiermee gemoeid?

Nee, in de grondexploitatie is geen rekening gehouden met de kosten van de bouw van een  parkeergarage. Deze investeringen worden gedekt vanuit de parkeerexploitatie. Dit is besproken in uw raadscommissie eind vorig jaar bij de bespreking van de Update Lage Zijde. De resultaten van deze discussie zijn verwerkt in het raadsvoorstel Uitwerking Masterplan Lage Zijde (raadsvoorstel nr 2012/23301).

Indien deze parkeerkosten niet in de exploitatie zijn opgenomen, hoe en waaruit denkt u deze kosten te kunnen dekken?

Deze investeringen worden gedekt vanuit de parkeerexploitatie. Dit is besproken in uw raadscommissie eind vorig jaar bij de bespreking van de Update Lage Zijde. De resultaten van deze discussie zijn verwerkt in het raadsvoorstel Uitwerking Masterplan Lage Zijde (raadsvoorstel nr 2012/23301).

Welk bedrag wordt er door Vorm en Corio bijgedragen in de parkeerkosten? Gaarne een specificatie van het aantal aan hen toe te rekenen parkeerplaatsen.

De bijdrage in de parkeerkosten zijn onlosmakelijk onderdeel van het totale grondbod. De opbouw van het totale aantal te realiseren parkeeplaatsen is als volgt:

Uit de tabel blijkt dat er per saldo 390 parkeerplaatsen worden toegevoegd (van 990 naar 1.380). Door de toevoeging van deze parkeerplaatsen zal de druk op de woonbuurten, óók op de maatgevende zaterdagmiddag, afnemen. In het plan zit bovendien ruimte om 3 extra parkeerlagen te realiseren op de locatie van het gebouw De Aar, met een totale capaciteit van ruim 250 parkeerplaatsen.

Waarop baseert u het bedrag van 58 miljoen euro dat de gemeente Alphen aan den Rijn, volgens wethouder Lyczak, over zou hebben voor de realisatie van dit Stadshart Lage Zijde? Hoe is dit te rijmen met een negatieve eindwaarde per 1 januari 2018 in de betreffende grondexploitatie van ca 82 en een contante waarde van 63 miljoen en hoe verklaart u dit verschil?

In uw vraag verwijst u naar een artikel dat in de krant is gepubliceerd. In de raadsstukken is aangegeven dat de grondexploitatie Stadshart Lage Zijde, zoals vastgesteld in het MPG 2012, een netto contante waarde van € - 63 miljoen heeft. Daarnaast zijn de financiele consequenties van het nu voorliggende raadsvoorstel “Uitwerking Masterplan Lage Zijde”, zoals verwoord in de beantwoording van uw vragen 5 en 6, aangegeven.

Met vriendelijke groet,

burgemeester en wethouders van Alphen aan den Rijn